INVESTISSEURS

Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un bien immobilier

Investissement locatif

Investir dans l’ancien offre des opportunités, tant sur le plan financier que fiscal, et permet dans certains cas de bénéficier des subventions pour les travaux de rénovation.

Trop d’investissements à but de défiscalisation ont été réalisés dans le neuf. Ce type d’investissement a montré ses limites : un grand nombre de logements vacants, mal situés, vendus et loués trop chers au regard du marché.

Faute de foncier disponible en centre-ville, les logements neufs sont aujourd’hui implantés en périphérie, dans des secteurs où la demande locative ne réponds pas toujours à l’offre.

Cela provoque une augmentation du risque de vacance, voire une dépréciation du bien. Aucun avantage fiscal ne pourra compenser cet état de fait.

Pourquoi choisir l’ancien ?

L’investisseur a la possibilité de choisir l’emplacement. Il s’offre le privilège d’acheter où il le souhaite, notamment en cœur de ville, secteur où la demande locative est la plus forte. 

Le risque de vacance est limité et toutes les conditions sont réunis pour voir le bien se valoriser.

Estimation des travaux

En tant qu’investisseur et sachant que vous n’êtes pas le seul en recherche de la “perle rare”, vous devez être capable en un minimum de temps de savoir si le bien que vous visez entrera dans votre enveloppe travaux et s’il est intéressant pour vous de signer le compromis.

Mais attention, ne vous lancez jamais dans l’achat d’un bien sans avoir une idée réaliste et précise du budget travaux. une mauvaise décision peut être lourde de conséquence et vous créer des difficultés financières avec une rentabilité visée qui ne sera pas au rendez-vous.

À qui confier ses travaux ?
Les pièges à éviter

Un projet de travaux se prépare. Vouloir démarrer trop rapidement est souvent source de soucis. Méfiez-vous des artisans qui vous proposeraient de démarrer votre chantier quelques jours seulement après la commande des travaux. Les bons artisans sont très demandés !

Très rare sont les artisans capables de réalisés seuls un projet complet de rénovation. Ils sont certainement pas assurés sur tous les postes et une partie des travaux risque de passer en sous-traitance avec des entreprises que vous ne connaissaient pas.

Un bon devis est un devis détaillé et cohérent avec les prix du marché. Méfiez-vous des tarifs trop hauts ou trop bas ! Vérifiez toujours que vos devis soient détaillés, pour éviter de mauvaises surprises par la suite et notamment des plus-values en cours de chantier…

La coordination des artisans nécessite des connaissances et du temps. Si vous n’avez pas les deux, ne tentez surtout pas l’aventure, elle sera vouée à l’échec!

Faire ses travaux soi-même :
une fausse bonne idée ?

Faire des travaux ne s’improvise pas. Un artisan chevronné sera beaucoup plus rapide et efficace dans son intervention que vous ne le serez vous-même.

Pour un chantier complet de rénovation, l’argent que vous pourriez gagner en investissant sur les fournitures et en faisant vous-même la main d’œuvre n’est pas le seul élément à prendre en compte.

Votre délai plus long provoquera une mise à la location plus tardive, donc une perte de loyers. De plus, votre temps de main d’œuvre ne pourra pas entrer en charges et vous créer du déficit fiscal pour éviter l’imposition les premières années.

Enfin, attention au risque pénal en cas de travaux mal réalisés !

Les avantages du Home-Staging

Certains éléments créent vraiment la différence entre les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demandes pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de rafraîchissement ne coûte que très peu, mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Le coût des travaux

Il est difficile de donner des montants exacts, le prix d’un projet de rénovation variant en fonction de ses caractèristiques. Chaque projet est totalement unique. Toutefois, il est possible de donner des estimations en fonction du type de rénovation, du niveau de rénovation et de l’état existant.

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Rénovation simple

Le prix d’une rénovation simple, c’est-à-dire travaus de peinture, carrelage, revêtement de sol coûtera entre 200 € et 350 € du mètre carré.

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Rénovation intermédiaire

Le prix d’une rénovation intermédiaire comprenant la rénovation complète d’une pièce comme la cuisine ou la salle de bain, et incluant des travaux de peinture, se situe entre 400 € et 700 € par mètre carré.

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Rénovation lourde

Le prix d’une rénovation lourde avec création ou suppression de cloisons, rénovation totale des pièces, est estimé entre 700 € et 1000 € le mètre carré.

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Réhabilitation complète

Enfin, le prix d’une réhabilitation complète nécessitant maçonnerie, déplacement de compteurs, reprise des évacuations débute à partir de 1000 € le mètre carré.